不動産投資は、値上がりより家賃収入を中心に考えよう

自分自身が住むためのマンション・一戸建てについても不動産価格は変動します。バブルの頃はやそれ以前は、ヤドカリのように成長に合わせて家を住みかえていく事もできましたが、今は、不動産価格が下落傾向にあるため、値上がりを期待して不動産を買うのが難しくなっています。

不動産投資のリターン

不動産投資には、家賃収入・値上がり益という二つのリターンを狙うことができます。

ただし、現在の日本は、不動産の値上がり益を主な目的にしない方が良い環境です。

東証住宅指数

東証住宅価格指数

当指数は、首都圏の既存マンション(中古マンション)に関して、財団法人東日本不動産流通機構に登録された成約情報を活用し、同質性を有する物件の価格変化に基づいて算出された国内初の指数です。不動産価格の動向に関する一つの指標となるため、J-REIT(上場不動産投信)を含めた不動産投資市場の活性化が期待されるとともに、既存住宅の価格動向に関する国際的な比較も可能となります。

もちろん、海外の新興国への投資や日本国内においても新たな産業振興や地域開発などによる値上がりを期待する投資方法もあります。

家賃収入

不動産からの家賃収入は安定した収益になります。

ベストセラーになった書籍「金持ち父さん貧乏父さん」のように、金持ちになる方法の一つは不動産収益でした。

その不動産を購入するコスト(支払額)以上に家賃収入があれば、利益はプラスになります。

金持ち父さん貧乏父さん

新品価格
¥1,680から
(2012/5/11 11:11時点)

不動産投資のリスク

家賃や物件価格は、値下がりによる損と値上がり益の両方の面があります。

しかし、インフレやバブル経済による不動産価格の上昇がない限り、古くなるにつれて物件価格と家賃は下がります。

そのため、不動産投資の場合、利益よりもリスクの事を先に見ておきましょう。

リスク1:金利変動
リスク2:家賃変動
リスク3:空室
リスク4:物件価格の変動
リスク5:事件・事故
リスク6:災害

金利変動について

不動産投資は、投資額が大きく、ローンを組んで購入するケースが多くなります。

全額現金で購入する場合は、金利変動リスクがありませんが、変動リスクでローンを組む場合、金利変動リスクは重要です。

金利には、変動金利と固定金利があり、固定金利にすると金利変動リスクはありません。

ただ、現時点での金利は変動金利が低いことから、返済額が少なくなります。

今後、金利が上がらないと考えるなら変動金利。金利が上がる、もしくはリスクを取りたくない場合は固定金利を選びましょう。

金利急騰局面や金利が上昇し始めた時に、変動金利から固定金利に切り替えることは難しいため、変更する場合には金利が安定している局面で行ってください。

家賃変動

家賃は、基本的には契約期間は、変動しません。

しかし、家賃が高いと住人が契約期間終了前に引っ越す可能性が高くなり、その後に新規募集をかけると、家賃を下げないと新たな人が入ってくれないかもしれません。

また、物件・設備が古くなると家賃は下がっていく可能性が高くなります。

好景気・インフレなどで、不動産が足りなくなることで家賃は上がっていくこともあります。

空き室リスク

最も不動産経営で痛いリスクが空室リスクです。

新築で家賃も妥当な場合は、それ程、空室にはならないでしょう。

しかし、10年程、経過すると、外観・内装が古くなり空室になる可能性が高くなります。

空室を避けるためには家賃を下げることになりますし、家賃が下がるリスクと空き室リスクは常に考えておく必要があります。

家賃10万円の部屋を5年間貸し続けると年間120万円×5年間で600万円の収入です。

ここに空室があるとその期間だけ収入が減ってしまいます。

4カ月空室だと40万円のマイナスで560万円が収入になります。

家賃を9万円にして、5年間貸し続けて空室なしだと年間108万円×5年間で540万円の収入です。

家賃を幾らにするかで空室率は変わりますので、慎重に周囲の相場を見比べて決める必要があります。

物件価格の変動

不動産は、価格変動のリスクを持ちます。

もちろん、好景気やインフレによる値上がりで利益を得るチャンスもあります。

将来有望な地域や都心部の一等地の場合にはその可能性もあります。

ただし、物件は古くなりますので、築年数に比例して物件価格も下がると考えておいた方が無難です。

家賃収入を得ていても資産価値が下落して、差引くとマイナスにならないようにしないといけません。

建物の資産価値

建物の資産価値は、時の経過と使用により下がっていきます。(減価)

マンションの場合には、土地の占める割合が小さいため建物の資産価値が大きくなります。

土地の資産価値

バブルが起きると土地は上昇し、借金して物件を買い数カ月後に値上がりした所で売却し新たな物件を買う、いわゆる土地ころがしが流行します。

ところが、現在の日本は土地バブルが起きそうな状況ではなく少子高齢化により都心の一等地を除くと土地価格の上昇をあまり期待できません。

物件価格は土地価格と建物価格の合算で決まりますので下落する可能性が高く、家賃収入を計算する時には物件価格の下落を上回る利益を確保できるかどうかが判断基準となります。

事件・事故

持っている物件やその建物・周囲で事件や事故が起これば、空室になり家賃収入がなくなる、原状回復にお金や時間がかかるといったことがあります。

災害

東日本大震災のような震災・福島原発事故のような放射能問題など、天変地異による災害リスクも不動産にはあります。

表面利回りと実質利回り

不動産で大切なのは実質利回りです。

表面利回りは、簡単な比較には使えますが、表面利回りを参考にして物件の購入を決めてはいけません。

【表面利回り(グロス)】

「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割って出します。

投資用物件を探す際に「表面利回りで○%以上」と、対象物件を絞り込むためや表面利回り6%のA物件と5%のB物件といった比較に利用します。

表面利回り=年間収入÷物件価格×100

【実質利回り(ネット)】

「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引き、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割ります。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

例:

年間家賃収入500万円、不動産価格5,000万円、購入時の諸経費400万円、不動産保有時の諸経費が年間100万円の不動産に投資する場合、表面的な利回りと実質の利回りとでは以下のようになります。

表面利回り(%) 500万円÷5,000万円×100=10.0%

実質利回り(%) (500万円-100万円)÷(5,000万円+400万円)×100=7.4%

実際に物件を購入する時には、この実質利回りで計算する必要があります。

このページの先頭へ