中国で上海を中心に2016年2月以降に不動産価格が10~30%の急上昇でバブル懸念!

春節明けから、中国では、上海・北京・深圳と3つの大都市を中心に不動産価格が急上昇をはじめ、不動産バブルの懸念が急浮上。

元々、過去10年間の中国大都市での不動産価格上昇は激しく、リーマンショック後に財政出動を行った中国の緩和マネーはかなり不動産市場に出回っているとの指摘がありました。事業投資のリスクを思えば不動産投資のリスクは小さく経験や知識も少なくて済む。

マンション

ところが、このところの上海不動産の上昇は暴騰と言っていいレベルで、2016年に入ってからの2か月強で30%以上の価格上昇を見せている物件も出てきている様子。

中国上海不動産の上昇は2月19日に交付された不動産取引税軽減策が原因?

1戸あたりの販売価格が約1000万元(約1億7300万円)という大型高価格マンションの352戸が即日完売するなど上海市場の不動産はスゴイ状況。

旧正月前の2月19日、中国政府は不動産取引税軽減策を打ち出した。今回の暴騰の直接の引き金はこの施策が原因とされています。元々、中国では、北京や上海など大都市と地方都市の格差が問題化しており、仕事・人材・資金が大都市に集中している。そのため、人がますます大都市に集まりやすくなり、不動産価格上昇の循環になっている。この上昇を受けて、バブルを警戒する上海市東京は、価格上昇を止める手段を協議中。

2015年の11月3日に不動産会社CBREのまとめた結果では、不動産価格の年平均上昇率の高い都市ランキングで、上海は14%で7位、北京が12%で8位につけています。人民網日本語版

中国の全人代でも、不動産に力を入れる方針を公表しています。


上海不動産暴騰の原因

(1)一戸目の住宅ローンの自己資金の下限がこれまでの30%から、地域によって20〜25%に引き下げられている。二戸目以降は30%。
(2)住宅ローンの金利は08年以来最低レベル。
(3)2線都市は営業税が免除。
(4)不動産取引税の減税。
(5)上場不動産企業は、昨年3000億元の社債を発行したが、この金額は14年の18倍。

その他、別の上海の友人の話によると、二戸目の購入時で、かつ中古物件の購入の場合の自己資金の比率が70%から40%に引き下げられた影響が大きいと考えている。これまで二戸目を買えず、うずうずしていた人たちが一気に買いに入ったと。

ウェッジ・インフィニティ:チャイナウォッチャーの視点

高田勝巳 (株式会社アクアビジネスコンサルティング代表)氏の中国人の友人やネットから分析した情報です。居住用として住むための1戸目の不動産は別として、二戸目以降の自己資金(頭金)比率引き下げは、バブル化への道まっしぐらではないでしょうか。

二戸目以降は、明らかに値上がり利益の確保を目的とした投機ですし、お金の余っている資産家優遇策。これだけ価格が上昇していれば、借金して幾つも不動産を所有して、それを担保に更なる不動産投資を行う人も出てきそう。日本で起きたバブル崩壊と同じ事が起きる可能性が高まっているのではないでしょうか。2016年の世界同時株安は、小康状態を保っていますが、ECB・日銀のマイナス金利で余ったお金は事業に向かわずに不動産に向かいバブル化するシナリオを現実化させるのではないかと懸念します。

上海動産のバブル化

2005年から11年にかけて、大きく上昇した中国の不動産市場はバブルが弾けて苦しむ。中国政府は、地方都市への投資を増やしたい意向が強い。しかし、世界の趨勢は、都市部への人口集中。ビジネス・ライフスタイルの最先端を享受するには、広い国土全てでインフラを整えるのは難しい。SF映画のスターウォーズ・銀河鉄道999などで描かれている大都市のメガロポリス化が実現しつつある。

中国の不動産価格は05年から11年にかけて大きく上昇した。資金借り入れがいつでも利用できたことや、都市部への人口流入、世界金融危機を受けた政府の景気テコ入れ策などが背景にあった。不動産開発業者が新規建設に多額の資金を投じたほか、他業種の企業までが不動産事業に乗り出した結果、国内総生産(GDP)に占める住宅投資の割合は、政府が市況過熱抑制へ方針転換するまでの10年間で3倍に拡大した。ロイター

2013年の分析でも中国不動産はバブル化しており、まだはじけてはいません。難しいのはバブルは行き過ぎること。家賃収入だけでは収益率が低下し、投資したお金を回収できないとの経済産業研究所が分析しています。

住宅価格/世帯所得比と家賃/住宅価格比の水準から判断すると、住宅価格がすでに均衡水準から大きく乖離しており、バブルの域に達していると推測される。まず、2013年の住宅価格/世帯所得比(世帯所得は年間値)は、北京が19.1倍、上海が18.1倍をはじめ、主要都市では、高くなっている(図2)。これらは、1980年代後半のバブル期の東京を上回る水準に達している。経済産業研究所

中国で不動産を借りる・購入できるサイト

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